A reforma tributária na construção civil reuniu profissionais do setor no auditório da Assenag Bauru, no dia 3 de outubro. O evento “Reforma Tributária e seus Impactos na Construção Civil” foi promovido pelas construtoras Bonini Elefante e Ribeiro Alpha. Os advogados do Tafelli Ritz Advogados estiveram presentes.
O encontro ganhou registro em reportagem do JCNET/Sampi. Além disso, deixou uma constatação que vai além do canteiro de obras. As novas regras do IBS e da CBS mudam a conta de quem constrói, de quem vende e de quem aluga.
O que se discutiu sobre reforma tributária na construção civil
O debate tratou das principais mudanças trazidas pela reforma e dos impactos sobre empresas, profissionais e negócios ligados ao setor. Aliás, a preocupação tem fundamento. Afinal, o mercado imobiliário ganhou um capítulo próprio na Lei Complementar 214/2025. São regras de base de cálculo, alíquotas e redutores que não valem para o restante da economia.
Por isso, a reforma tributária na construção civil não se resume a trocar os tributos atuais por dois novos. Ela altera a forma de precificar empreendimentos, de redigir contratos e de organizar o patrimônio imobiliário.
O que muda na venda de imóveis com o IBS e a CBS?
Na venda, as alíquotas do IBS e da CBS ficam reduzidas em 50%, conforme o art. 261 da Lei Complementar 214/2025. Além disso, a lei criou dois mecanismos que diminuem a base de cálculo antes da aplicação da alíquota.
O primeiro é o redutor de ajuste, um valor vinculado a cada imóvel. Na prática, ele funciona como o custo reconhecido pelo novo sistema. Já o redutor social permite deduzir R$ 100 mil na venda de imóvel residencial novo. No lote residencial, a dedução é de R$ 30 mil. Esses valores são corrigidos mensalmente pelo IPCA, nos termos do art. 259.
Por que 31 de dezembro de 2026 importa para quem constrói?
Porque é a data que fixa o valor inicial do redutor de ajuste. Se o imóvel já pertence ao contribuinte nesse dia, a referência parte do valor de aquisição ou do valor de referência do bem. Já na obra em andamento, entram o valor do terreno e os custos de produção comprovados por nota fiscal.
Ou seja, documentação mal guardada hoje vira imposto maior amanhã. Nota fiscal de insumo perdida e contrato de aquisição mal formalizado diminuem o redutor e aumentam a base tributável.
Na rotina das construtoras, a reforma tributária na construção civil começa por esse inventário. A revisão documental e o planejamento tributário dos empreendimentos em curso são tarefas deste trimestre, e não de 2027.
A reforma tributária na construção civil também alcança o aluguel?
Alcança, e esse é o ponto que mais surpreende o proprietário. A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis entram no mesmo regime específico. Nesses casos, as alíquotas do IBS e da CBS ficam reduzidas em 70%, como prevê o parágrafo único do art. 261.
A redução é expressiva, mas não elimina o tributo. Também pesa o fato de que as alíquotas de referência ainda serão fixadas por resolução do Senado Federal. Portanto, quem estima hoje a carga do aluguel em 2033 trabalha com projeção, e não com número fechado.
Quem paga IBS e CBS sobre o aluguel?
Primeiro, a empresa que aluga imóveis no regime regular é contribuinte. Já a pessoa física só passa a recolher quando cumpre duas condições no ano anterior. A receita de locação precisa superar R$ 240 mil e envolver mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos do art. 251 são cumulativos, e o valor de referência é corrigido pela inflação.
Na locação residencial, o contribuinte conta ainda com um redutor social de R$ 600 por imóvel, por mês (art. 260). Por outro lado, o aluguel por temporada de até 90 dias segue as regras da hotelaria.
Esse quadro muda a comparação entre manter imóveis na pessoa física ou em uma holding patrimonial. Do lado do inquilino, a empresa no regime regular pode aproveitar crédito sobre o aluguel pago. Isso altera a negociação de contratos comerciais. O tema está detalhado em Reforma tributária e aluguel: o que muda para quem recebe renda de imóveis.
Contratos antigos de locação têm regra própria?
Têm, mas com requisitos estreitos. A lei previu um regime transitório opcional, com recolhimento sobre a receita bruta. Ele vale para contratos por prazo determinado firmados antes da sua publicação. As condições formais variam conforme a finalidade do imóvel e passaram por ajustes posteriores.
Por isso, a análise é feita contrato a contrato. Na prática, prazo, registro, aditivos e perfil do locatário definem se a opção compensa. Nesse ponto entra a revisão contratual de locação, com cláusula de repasse tributário e de reequilíbrio. Ela evita que o aumento de carga recaia inteiro sobre uma das partes.
O que fazer agora diante da reforma tributária na construção civil
O primeiro passo é mapear o patrimônio e os contratos antes de 31 de dezembro de 2026. Depois, vem a decisão sobre estrutura: pessoa física, holding patrimonial ou sociedade operacional. Cada uma produz efeitos distintos sobre IBS, CBS, imposto de renda e ITBI. Um exemplo é o caso da holding que recebeu imóveis e ficou parada.
Para quem recebe renda de aluguel, o Tafelli Ritz Advogados preparou o e-book gratuito Reforma tributária e aluguel. Além disso, o material é um guia prático sobre os impactos das novas regras para proprietários, investidores e empresas. Com ele, a conversa com o contador começa pelas perguntas certas.
A reforma tributária na construção civil exige decisões sobre contratos, empreendimentos e estrutura patrimonial. Para isso, conte com uma assessoria tributária e societária personalizada para atravessar a transição.
Perguntas frequentes
A reforma tributária na construção civil já está valendo?
Sim, em fase de teste. Em 2026, as alíquotas do IBS e da CBS são simbólicas e compensáveis com PIS e Cofins. A cobrança efetiva começa em 2027, e a transição se estende até 2033.
Quem tem até três imóveis alugados paga IBS e CBS?
Na pessoa física, não. O enquadramento exige, ao mesmo tempo, receita de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis.
O aluguel por temporada tem a redução de 70%?
Não, porque a locação residencial por até 90 dias segue as regras aplicáveis à hotelaria, que têm tratamento próprio.
Onde encontro um resumo das novas regras sobre aluguel?
No e-book gratuito Reforma tributária e aluguel, disponível no site do escritório para download.
