A operação é comum. O empresário constitui uma holding, integraliza imóveis no capital social e obtém o reconhecimento da não incidência do ITBI. A empresa então passa alguns anos sem faturar, porque ainda não começou a operar ou porque foi criada para organizar patrimônio. Quando o fisco municipal vai conferir, encontra receita zero, revoga o benefício e lança o imposto com multa.

Em 12 de março de 2026, o 7º Grupo de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou o mérito de um incidente de resolução de demandas repetitivas e disse que essa cobrança não se sustenta. Relatou o desembargador Henrique Harris Júnior, e a decisão foi por maioria.

O caso que originou a discussão

Uma sociedade recebeu, por cisão parcial, metade de dois imóveis para integralizar seu capital social. O Município de São Paulo reconheceu a não incidência sob condição resolutória, o que significava acompanhar por três anos se a empresa desenvolveria atividade imobiliária preponderante.

A empresa ficou inativa no período de apuração. Sem receita, sem operação. O município revogou o reconhecimento e lavrou autos de infração, sustentando que a inatividade impedia verificar a preponderância, revelava desvio da finalidade da imunidade e configurava abuso de forma. A primeira instância negou a segurança à empresa. O tribunal reformou.

O que a Constituição e o CTN de fato exigem

A imunidade está no artigo 156, §2º, I da Constituição, que afasta o ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A ressalva aparece para quando a atividade preponderante do adquirente for compra e venda desses bens, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.

O artigo 37 do Código Tributário Nacional define o que é essa preponderância. Ela se caracteriza quando mais de 50% da receita operacional da adquirente, no período legal, vier de operações imobiliárias. Se a empresa iniciou atividades depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, o exame considera os três primeiros anos seguintes.

O tribunal partiu de uma constatação simples sobre esse texto. Nem a Constituição nem o Código exigem que a empresa permaneça ativa, lucrativa ou geradora de receita para manter a imunidade. Exigir isso significa criar por interpretação uma condição que a lei não previu.

A lógica da decisão

O voto vencedor construiu o raciocínio em torno da natureza da imunidade. Imunidades tributárias são garantias fundamentais do contribuinte, protegidas como cláusulas pétreas, e devem ser interpretadas de modo a lhes dar a maior efetividade possível, orientação que o Supremo firmou ao tratar de outras imunidades. Não cabe leitura ampliativa em favor do fisco quando o efeito é restringir garantia constitucional.

A partir daí, o tribunal inverteu o ônus do raciocínio. A cobrança do ITBI depende de uma circunstância positiva, que é a realização efetiva de negócios imobiliários acima de metade da receita operacional no período legal. Ausência de receita não é prova de preponderância imobiliária. É ausência de qualquer preponderância.

O voto convergente do desembargador Eurípedes Faim acrescentou um argumento relevante. Quando o Supremo restringiu a imunidade, no julgamento sobre o valor que excede o capital social a ser integralizado, fez isso a partir do próprio texto constitucional, sem introduzir condicionantes ligadas à situação econômica da empresa. Isso indica que o intérprete não tem espaço para acrescentar exigências como atividade mínima, lucro ou prova de fomento econômico.

A tese fixada

O tribunal organizou o entendimento em três pontos. A imunidade é reconhecida, em regra, sob condição resolutiva, e a preponderância se verifica nos termos e prazos dos parágrafos 1º e 2º do artigo 37 do CTN. A incidência do ITBI pressupõe circunstância positiva, que é a realização efetiva de negócio imobiliário com valor superior à metade da renda operacional no período. Ausente essa circunstância, seja por não haver predominância do negócio imobiliário, seja por inatividade da empresa no período, impõe-se o reconhecimento da imunidade definitiva e fica vedada a exigência do imposto.

Um ponto que muda a leitura do precedente

A decisão não foi unânime, e isso importa para quem vai tomar decisão de negócio com base nela.
O acórdão registra provimento por maioria, com seis votos vencidos. O desembargador João Alberto Pezarini divergiu especificamente do terceiro item da tese e propôs entendimento oposto, sustentando que a imunidade não alcança entidades inativas ou sem receita operacional no período, diante do que considera a necessária interpretação restritiva do benefício. Havia, antes do julgamento, decisões nos dois sentidos dentro do próprio tribunal, e foi essa divisão que motivou a instauração do incidente.

Quando um precedente se forma por margem estreita e a corrente vencida continua tecnicamente articulada, a prudência recomenda tratá-lo como orientação firmada e sujeita a revisão, não como assunto encerrado.

O que ainda pode mudar

Dois fatores mantêm o cenário em movimento.
O primeiro é o próprio caminho recursal. Julgamento de mérito de incidente de resolução de demandas repetitivas comporta recurso especial e extraordinário, e o Código de Processo Civil atribui efeito suspensivo a esse recurso. Quem for tomar decisão apoiada nesse precedente precisa verificar o estágio processual atual antes de agir.

O segundo é o Supremo Tribunal Federal. O Tema 1.348 da repercussão geral, no RE 1.495.108, discute uma questão mais ampla, que é se a imunidade do ITBI na integralização de capital é ou não condicionada à atividade preponderante da empresa. O relator, ministro Edson Fachin, votou pela imunidade incondicionada, sustentando que a ressalva da atividade preponderante alcança apenas as operações de reorganização societária e não a integralização de capital. Dois ministros o acompanharam antes de o julgamento ser interrompido por pedido de destaque, o que zerou o placar e levou o caso ao plenário físico. Um desfecho nesse sentido reforçaria muito a posição do contribuinte, e um desfecho contrário alteraria o quadro.

O que a decisão não resolve

Vale ser preciso sobre o alcance, porque o precedente não transforma a imunidade em benefício automático.
A imunidade continua sendo reconhecida sob condição resolutiva, o que significa que a empresa segue sujeita a fiscalização durante o período legal e precisa conseguir demonstrar sua situação. No caso julgado, o fisco não questionou apenas a inatividade. Sustentou também que a empresa não havia contabilizado sequer despesas, e que por isso a contabilidade apresentada não refletiria com fidedignidade o que ocorreu no patrimônio. O tribunal afastou a cobrança pelo critério da preponderância, mas o episódio mostra onde a fiscalização mira quando quer atacar a operação.

Permanece de pé também a limitação já firmada pelo Supremo quanto ao valor que exceder o capital social efetivamente integralizado, que não é alcançado pela imunidade. E cada município aplica sua própria legislação e seus próprios procedimentos de verificação.

O que fazer se isso descreve a sua situação

Se a sua holding recebeu imóveis e está inativa, se você recebeu notificação para verificação da condição resolutória, ou se já foi autuado, existe fundamento consistente para discutir a cobrança. E se você ainda vai integralizar, a hora de estruturar a operação é antes dela, não depois da autuação, cuidando da definição do capital social, da relação entre o valor do bem e o capital subscrito, e da contabilidade que vai sustentar a empresa durante o período de verificação.

No Tafelli Ritz Advogados, atuamos na estruturação e revisão de holdings e em reorganizações societárias, incluindo operações de integralização de imóveis ao capital social e a análise dos seus reflexos tributários. Se a sua operação envolve imóveis integralizados ou você recebeu questionamento do município, entre em contato para avaliarmos a sua situação.