A carta chega quando ninguém mais está pensando no assunto. O imóvel foi integralizado ao capital social anos atrás, o município reconheceu a não incidência do ITBI na época, e agora vem uma comunicação fiscal pedindo que a empresa comprove sua atividade no período. No caso que levou o Tribunal de Justiça de São Paulo a fixar entendimento sobre o tema, a notificação chegou mais de quatro anos depois da operação.
Receber essa comunicação não significa que a cobrança esteja correta. Também não significa que ela possa ser deixada de lado.

Antes de qualquer coisa, identifique o que você recebeu

Comunicações fiscais não têm todas o mesmo efeito, e responder sem saber em que estágio você está é o erro mais caro dessa história. O documento pode ser um simples pedido de apresentação de documentos, uma intimação dentro de procedimento de fiscalização já instaurado, uma decisão que revogou o reconhecimento anterior da não incidência, um auto de infração com lançamento do imposto e multa, ou uma decisão administrativa contra a qual ainda cabe recurso.

A diferença decide tudo. Pedido de documentos se responde com organização documental dentro do prazo. Auto de infração já é cobrança formalizada e pede impugnação, com efeitos sobre a exigibilidade do crédito que dependem de a defesa ser apresentada no prazo.
Localize no documento o número do processo administrativo, qual imóvel e qual operação estão sendo fiscalizados, a data da integralização, o período que o fisco está examinando, o prazo concedido para manifestação, quais documentos foram pedidos, se já existe lançamento, e qual foi o fundamento invocado. Sem esses elementos, qualquer resposta é chute.

Vale ainda um cuidado elementar de segurança. Confirme que a comunicação veio por canal oficial da administração municipal antes de fornecer documentos ou acessar links, porque cobrança tributária não chega por aplicativo de mensagem.

O que o município está verificando

Quando o imóvel entra no capital social, a imunidade prevista no artigo 156, §2º, I da Constituição é reconhecida, em regra, sob condição resolutória. O benefício vale desde já, mas fica sujeito a verificação posterior.
O que se verifica está no artigo 37 do Código Tributário Nacional. A imunidade é afastada quando a adquirente tem como atividade preponderante a venda ou locação de imóveis, ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. Preponderância, aqui, tem definição legal precisa: caracteriza-se quando mais de 50% da receita operacional da empresa, no período legal, vier dessas transações.

O período varia conforme a situação. A regra geral olha os dois anos anteriores e os dois anos seguintes à aquisição. Quando a empresa iniciou suas atividades depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, o exame considera os três primeiros anos seguintes à operação, que é a hipótese da maioria das holdings recém-constituídas.

O ponto que muda a conversa

Muita notificação chega com um raciocínio invertido. O fiscal constata que a empresa não teve receita, conclui que não é possível verificar a preponderância, e a partir daí revoga o benefício.

Em março de 2026, o 7º Grupo de Direito Público do TJSP julgou incidente de resolução de demandas repetitivas exatamente sobre isso e fixou entendimento em sentido contrário. A tese tem três pontos. A imunidade é reconhecida, em regra, sob condição resolutiva, verificada nos termos e prazos do artigo 37 do CTN. A incidência do ITBI pressupõe uma circunstância positiva, que é a realização efetiva de negócio jurídico imobiliário com valor superior à metade da renda operacional no período. E, ausente essa circunstância positiva, seja porque não houve predominância do negócio imobiliário, seja por inatividade da empresa no período, impõe-se o reconhecimento da imunidade definitiva, vedada a exigência do imposto.

O tribunal registrou que nem a Constituição nem o Código Tributário Nacional exigem que a empresa permaneça ativa ou lucrativa para manter a imunidade, e que criar essa exigência por interpretação restringe garantia que a lei não condicionou.

Quem precisa demonstrar algo positivo, portanto, é o fisco. Ausência de receita não prova preponderância imobiliária.

Embora este texto fale de holdings, o entendimento não se limita a elas. Alcança qualquer pessoa jurídica que tenha recebido imóveis em operação abrangida pela imunidade e ficado sem receita no período examinado.

O que aconteceu no caso concreto

Vale conhecer os fatos, porque eles se repetem.

Uma sociedade recebeu, por cisão parcial, metade de dois imóveis para integralizar seu capital. O município reconheceu a não incidência sob condição resolutória, com verificação nos três anos seguintes. A empresa ficou sem receita no período apurado. Recebida a notificação e constatada a inatividade, o município revogou o reconhecimento e lavrou autos de infração e imposição de multa. A empresa impetrou mandado de segurança, obteve liminar favorável, perdeu em sentença e teve a decisão reformada pelo tribunal.

O que mais o fisco costuma atacar

Aqui está o alerta que interessa a quem acabou de ser notificado, e ele não aparece na leitura superficial do precedente.

Naquele caso, a autoridade fiscal não se apoiou apenas na inatividade. Sustentou também que a operação teria desviado da finalidade da norma constitucional, com falta de escopo negocial e abuso de forma. E acrescentou um ponto contábil: a empresa não havia contabilizado sequer despesas, o que, na leitura do fisco, indicaria que a contabilidade apresentada não refletia com fidedignidade o que ocorreu no patrimônio da pessoa jurídica no período.

O tribunal afastou a cobrança pelo critério da preponderância. Mas o episódio mostra onde a fiscalização mira quando quer atacar a operação por outro caminho. Empresa inativa não é empresa dispensada de escrituração. Uma sociedade sem receita ainda tem despesas, ainda tem obrigações contábeis, e a ausência total de registros vira argumento contra ela.

Por isso, informar que a empresa ficou parada não basta como resposta. Essa afirmação precisa estar sustentada por registros coerentes entre si.

O que reunir ao responder

A documentação varia conforme o município, a operação e o teor da notificação, mas a análise costuma se apoiar em três camadas.

A primeira é societária e registral, com o contrato social e suas alterações, o ato de integralização, o instrumento da reorganização quando houver, o laudo de avaliação, a matrícula atualizada do imóvel e a própria decisão municipal que reconheceu a não incidência na época.

A segunda é contábil, com balanço patrimonial, balancetes, demonstração de resultado e livros do período que a lei manda examinar. É nessa camada que a operação costuma ser ganha ou perdida.
A terceira é fiscal e operacional, com as declarações entregues, as obrigações acessórias municipais, e os contratos eventualmente celebrados pela sociedade, além da demonstração da composição das receitas quando elas existirem.

Enviar documentos em volume, sem manifestação que os organize e explique, não substitui uma resposta construída. O que persuade é a coerência entre o que se afirma e o que os registros mostram.

Vale um cuidado adicional quanto ao objeto social. É comum que holdings tenham no contrato atividades ligadas a administração, locação ou compra e venda de imóveis. O critério legal, porém, é a origem da receita efetivamente obtida no período, e não a previsão abstrata do contrato. Isso não torna o objeto social irrelevante, já que ele pode ser lido em conjunto com a contabilidade e os contratos, mas impede que ele seja tratado como prova de preponderância por si só.

Se o município já lavrou o auto de infração

Quando a cobrança já foi formalizada, a resposta deixa de ser documental e passa a ser contencioso tributário.
O ponto mais importante nesse estágio é o prazo, porque a impugnação apresentada tempestivamente, na forma da legislação que rege o processo administrativo tributário aplicável, suspende a exigibilidade do crédito enquanto a discussão administrativa não se encerra. Perder esse prazo muda inteiramente a posição da empresa.

A análise nessa fase envolve a regularidade do lançamento e sua motivação, o período efetivamente considerado, a base de cálculo adotada, a validade das multas aplicadas, a documentação que tenha sido desconsiderada pela fiscalização, e a decisão entre seguir na esfera administrativa ou levar a discussão ao Judiciário. Pagar, parcelar, impugnar ou judicializar produzem consequências diferentes, e a escolha não deveria ser feita apenas pelo valor da cobrança ou pelo receio de que a dívida cresça.

Três coisas que não podem ser ignoradas

A primeira é o prazo, e ela vem antes de qualquer análise de mérito.

A segunda é que o entendimento do TJSP, embora firmado, não é unânime nem definitivo. A decisão foi por maioria, com seis votos vencidos, e um desembargador divergiu especificamente do terceiro ponto da tese, sustentando que a imunidade não alcançaria entidades inativas. Havia decisões nos dois sentidos dentro do tribunal antes do julgamento, e foi essa divisão que motivou o incidente. Julgamentos desse tipo comportam recurso aos tribunais superiores, então vale confirmar o estágio processual atual antes de apoiar uma decisão nele.

A terceira é que o precedente resolveu uma questão específica e não blinda a operação de tudo. Continuam em aberto discussões sobre o valor do imóvel que exceda o capital efetivamente integralizado, sobre existência de receitas imobiliárias acima do limite legal, sobre consistência dos atos societários e sobre a avaliação atribuída aos bens. Cada município aplica ainda sua própria legislação e seus próprios procedimentos.

Antes de responder por conta própria

Uma resposta mal construída fixa versões que depois ficam difíceis de reverter. Uma resposta bem construída pode encerrar a discussão ainda na esfera administrativa, sem chegar a lançamento. Se a sua empresa foi notificada ou já foi autuada, existe fundamento jurídico consistente para discutir a exigência, e a forma de apresentá-lo faz diferença no resultado.

No Tafelli Ritz Advogados, atuamos na resposta a notificações e na defesa administrativa e judicial em questionamentos de ITBI sobre integralização de imóveis, além da estruturação e revisão de holdings e reorganizações societárias. Se você recebeu comunicação do município sobre uma operação da sua empresa, entre em contato para avaliarmos o seu caso e o prazo aplicável.