A reforma tributária incluiu a locação de imóveis entre as operações sujeitas ao IBS e à CBS. A partir dessa notícia, muitos proprietários passaram a acreditar que todo aluguel recebido a partir de 2027 terá um imposto novo. Não é o que a Lei Complementar nº 214, de 2025, estabelece.

A regra alcança determinados locadores e deixa outros fora do regime regular. Para a pessoa física, o enquadramento depende, conforme a hipótese legal, do valor das receitas e da quantidade de imóveis envolvidos. Para a pessoa jurídica, é preciso verificar o regime a que está submetida. Este artigo responde às principais dúvidas de quem recebe renda de locação e mostra por que a análise precisa ser feita antes de qualquer mudança patrimonial.

Quem recebe aluguel vai ter de pagar IBS e CBS?

Depende de quem é o locador.

Para a pessoa jurídica sujeita ao regime regular do IBS e da CBS, não se aplicam os limites específicos de receita e quantidade de imóveis previstos para o enquadramento da pessoa física. A locação de imóveis passa a seguir o regime específico dos bens imóveis previsto na LC 214/2025. No lucro presumido, a transição também altera a composição dos tributos sobre o consumo, com a substituição gradual do sistema atual pela CBS e pelo IBS.

Para a pessoa física, há duas portas de entrada relevantes. Pela regra baseada no ano-calendário anterior, é necessário que, cumulativamente, a receita com locação, cessão onerosa e arrendamento exceda o valor-base legal de R$ 240.000,00, atualizado mensalmente pelo IPCA, e que as operações envolvam mais de três imóveis distintos. Assim, ter vários imóveis, isoladamente, não basta; e superar o limite de receita no ano anterior, sem preencher o requisito de quantidade de imóveis, também não basta nessa hipótese.

Há ainda um gatilho de enquadramento no próprio ano-calendário: se a receita dessas operações superar em 20% o limite legal atualizado, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte naquele mesmo ano. A redação dessa hipótese não repete o requisito de mais de três imóveis. Por isso, a análise do enquadramento no próprio ano não deve ser feita apenas contando imóveis.

Há ainda uma discussão interpretativa relevante: os critérios específicos do art. 251 não devem ser examinados de forma totalmente isolada das regras gerais de sujeição passiva do IBS e da CBS. Em situações nas quais a pessoa física desenvolva verdadeira atividade econômica organizada com bens imóveis, a doutrina aponta a necessidade de avaliar o enquadramento à luz das características concretas da atividade. Não se trata de um terceiro requisito automático, mas de uma cautela importante para casos que ultrapassem a simples administração patrimonial.

O que muda no aluguel com a reforma tributária?

1. O aluguel passa a conviver com IBS e CBS para quem for contribuinte

A reforma do consumo não substitui a tributação sobre a renda. Para a pessoa física, permanecem as regras do IRPF aplicáveis aos rendimentos de aluguel. Para a pessoa jurídica, permanece a tributação da renda conforme o regime adotado. Quando o locador for contribuinte do regime regular, IBS e CBS passam a integrar a tributação da operação de locação, cada qual segundo as regras próprias da reforma.

2. A locação de imóveis tem redução de 70% das alíquotas

A lei não aplica à locação a alíquota-padrão integral. Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, as alíquotas do IBS e da CBS são reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único, da LC 214/2025).

Para fins meramente ilustrativos, se a soma das alíquotas de referência fosse de 28%, a incidência nominal após a redução de 70% corresponderia a aproximadamente 8,4%. Esse percentual não é uma alíquota definitiva fixada em lei: a carga efetiva dependerá das alíquotas de referência aplicáveis em cada etapa da transição e das demais regras da operação.

3. A locação residencial tem redutor social

Na locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial, o contribuinte do regime regular pode deduzir da base de cálculo um redutor social cujo valor-base legal é de R$ 600,00 por mês, por imóvel, limitado ao valor da própria base e atualizado mensalmente pelo IPCA. A redação atual do art. 260, após a LC 227/2026, deixou expressa a periodicidade mensal.

O redutor é aplicado individualmente por imóvel. Não há saldo a transportar para outro imóvel ou para período posterior. Ele não se aplica à locação residencial de curta duração submetida às regras da hotelaria.

4. Tributos do imóvel e condomínio ficam fora da base da locação

O § 2º do art. 255 exclui do valor da locação, para fins de determinação da base de cálculo do IBS e da CBS, os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio. Assim, quando esses valores são suportados ou reembolsados no contexto da locação, não devem ser confundidos com a receita tributável da própria locação.

5. Documento fiscal e CNPJ: atenção ao cronograma

A reforma também traz obrigações cadastrais e documentais. O cronograma oficial prevê a NFS-e para locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis a partir de 1º de dezembro de 2026, observadas as regras aplicáveis ao sujeito passivo e os ajustes específicos de implementação.

Para as pessoas físicas que forem contribuintes da CBS, o Decreto nº 13.075/2026 postergou para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais previstos na regulamentação da CBS. A inscrição é cadastral e não transforma a pessoa física em pessoa jurídica. Portanto, “ter CNPJ para fins da reforma” não equivale a constituir uma empresa ou uma holding.

PONTO DE ATENÇÃO  Os valores-base de R$ 240 mil e R$ 600 são atualizados pelo IPCA. Por isso, uma análise concreta deve usar os valores atualizados do período, e não apenas os números nominais originalmente escritos na lei.

Quanto vai custar, em números?

Como as alíquotas definitivas e de referência variam ao longo da transição, os exemplos abaixo são apenas didáticos. Para facilitar a compreensão, utiliza-se uma soma hipotética de 28% para IBS e CBS no sistema pleno; com a redução legal de 70%, isso produziria uma incidência nominal de 8,4% sobre a base da locação. O redutor social é apresentado pelo valor-base nominal de R$ 600,00, embora deva ser atualizado pelo IPCA na aplicação real.

Hipótese	Aluguel mensal	Base ilustrativa	IBS + CBS ilustrativo	Carga ilustrativa
Comercial – regime regular	R$ 10.000	R$ 10.000	R$ 840	8,4%
Residencial – com redutor	R$ 3.000	R$ 2.400	R$ 201,60	6,7%
Residencial – com redutor	R$ 1.200	R$ 600	R$ 50,40	4,2%
Residencial até 90 dias – hotelaria	R$ 3.000	R$ 3.000	R$ 504	16,8%*
Contrato elegível ao art. 487	R$ 3.000	Receita bruta	R$ 109,50	3,65%

* Exemplo meramente ilustrativo: redução de 40% aplicada sobre uma alíquota hipotética de referência de 28%, resultando em 16,8%. Não representa alíquota definitiva.

Os contratos antigos podem usar o regime de 3,65%?

O art. 487 da LC 214/2025 criou um regime opcional para determinados contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, com recolhimento de IBS e CBS à razão de 3,65% da receita bruta recebida. A opção tem contrapartidas relevantes: impede a apropriação de créditos de IBS e CBS vinculados às operações submetidas ao regime, afasta a utilização do redutor social nessas operações, exige controle e escrituração segregados e produz recolhimento definitivo nos termos da disciplina legal. Para essa finalidade, a receita bruta deve ser analisada conforme o conceito específico do regime, inclusive quanto às receitas financeiras e variações monetárias relacionadas à operação.

A aplicação depende do preenchimento das condições legais e regulamentares, inclusive quanto à data e ao prazo do contrato e às formas de comprovação ou disponibilização exigidas. Para contratos não residenciais, a disciplina atual não deve ser resumida apenas à existência de registro cartorial até 31 de dezembro de 2025: a regulamentação passou a contemplar também procedimentos de disponibilização de informações à Receita Federal e ao CGIBS. Nos contratos residenciais, há regras próprias de prazo e duração da opção.

Por isso, contratos antigos devem ser revisados individualmente antes de concluir que a alíquota de 3,65% é aplicável ou vantajosa.

Vale mais a pena receber aluguel na pessoa física ou concentrar os imóveis em uma holding?

Não existe uma resposta geral. A pessoa física que não se enquadra como contribuinte pelas regras do art. 251 não passa a recolher IBS e CBS sobre a locação apenas em razão da reforma. Já a pessoa jurídica sujeita ao regime regular deve considerar IBS e CBS, a tributação da renda, os créditos eventualmente aproveitáveis e os custos da própria estrutura.

A comparação também precisa considerar quantidade e valor dos imóveis, destinação residencial ou comercial, perfil dos contratos, despesas, objetivos sucessórios, eventual incidência de ITBI na integralização e os efeitos tributários de uma futura venda. Abrir uma holding não é uma obrigação criada pela reforma e não deve ser tratado como solução automática.

O inquilino vai pagar aluguel mais caro por causa do IBS e da CBS?

Pode haver impacto econômico, mas ele não é automático nem uniforme. O tributo é devido pelo locador contribuinte, enquanto o repasse econômico dependerá do contrato e da negociação entre as partes.

Na locação comercial, o locatário sujeito ao regime regular pode, quando preenchidos os requisitos legais, apropriar créditos de IBS e CBS destacados na operação. No aluguel residencial destinado a pessoa física, em regra não existe essa mesma lógica de crédito. Esses fatores podem influenciar a formação econômica do preço, mas não autorizam concluir previamente que todo aluguel ficará mais caro.

Aluguel por temporada e Airbnb seguem a mesma regra?

Não necessariamente. A locação de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, segue as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, com redução de 40% das alíquotas, e não a redução de 70% da locação comum. O redutor social da locação residencial ordinária não se aplica a essa hipótese.

Para a pessoa física, a regra só produz esse efeito quando ela estiver enquadrada como contribuinte nos termos do art. 251. Portanto, anunciar um ou dois imóveis em plataforma digital não transforma, por si só, o proprietário em contribuinte do regime regular.

Quando a cobrança começa?

A transição precisa ser lida ano a ano. Em 2026, o sistema opera em fase de teste, com regras próprias de alíquotas e dispensa condicionada ao cumprimento das obrigações acessórias. Em 2027, a CBS substitui PIS/Cofins e o IBS inicia sua implantação em patamar reduzido; a participação do IBS cresce gradualmente a partir de 2029 até a consolidação do novo sistema em 2033.

Por isso, não é tecnicamente adequado projetar a carga de 2033 sobre 2027 como se todas as alíquotas já estivessem plenamente vigentes. Planejamento tributário para locações deve considerar a curva de transição, e não apenas o sistema final.

O que fazer agora

O primeiro passo é verificar o enquadramento: receita de locação, quantidade de imóveis e eventual gatilho de enquadramento no próprio ano. O segundo é classificar os contratos por destinação, prazo e data de celebração, inclusive para identificar hipóteses de curta duração e contratos potencialmente elegíveis ao art. 487. O terceiro é comparar, com números reais, a manutenção na pessoa física e eventuais estruturas societárias.

A Tafelli Ritz Advogados realiza esse diagnóstico com base na carteira real de imóveis do cliente, projetando a tributação durante a transição e no sistema pleno e avaliando, em conjunto, os objetivos patrimoniais e sucessórios. A reforma não exige que todo proprietário abra uma holding; ela exige que decisões patrimoniais sejam tomadas com a conta correta.

Nota editorial

Os exemplos numéricos deste artigo são ilustrativos e não substituem a apuração individual. Valores legais sujeitos a atualização monetária devem ser conferidos na data da análise, assim como as alíquotas e regras aplicáveis a cada etapa da transição.