O Tema 1348 do STF foi concluído em 19 de outubro de 2026, e o resultado favorece o contribuinte. A integralização de imóveis ao capital social é imune ao ITBI independentemente da atividade da empresa. Holdings patrimoniais, administradoras de bens próprios e empresas de locação entram no alcance da regra.

Para quem organiza patrimônio em pessoa jurídica, a decisão encerra a disputa mais antiga sobre o tema. Porém, ela não encerra o trabalho. Há limite de valor, há ressalva para fraude e há municípios que ainda vão demorar a ajustar a cobrança.

O que o Tema 1348 do STF decidiu?

O Supremo decidiu que a ressalva da atividade imobiliária não alcança a integralização de capital. A discussão girava em torno do art. 156, § 2º, I, da Constituição. O dispositivo afasta o imposto quando bens são incorporados ao capital de uma empresa e também na fusão, incorporação, cisão ou extinção. Depois, ressalva a empresa cuja atividade preponderante seja comprar, vender ou alugar imóveis.

Prevaleceu a leitura do relator, ministro Edson Fachin. Para ele, a ressalva vale só para as operações de reorganização societária, e não para a realização de capital. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que estendiam a restrição também à integralização.

A tese fixada diz que a imunidade nessa hipótese “é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária”. O mesmo texto ressalva a simulação e a fraude à lei. A redação consta da certidão de julgamento, publicada em 20 de outubro, depois de o caso passar por plenário virtual, destaque, sessão presencial e pedido de vista.

A holding patrimonial está protegida pelo Tema 1348 do STF?

Está, desde que a operação seja de fato integralização de capital. Até aqui, muitos municípios aplicavam o art. 37 do Código Tributário Nacional à holding recém-constituída. Esse artigo considera preponderante a atividade que responde por mais de 50% da receita operacional. Assim, a holding criada para administrar imóveis da família caía na exceção quase por definição. Em seu voto, porém, o relator considerou essa parte do art. 37 incompatível com a Constituição.

Com o Tema 1348 do STF, esse raciocínio deixa de valer para a realização de capital. Também perde força o argumento de que o objeto social ou o CNAE bastariam para negar o benefício. Aliás, antes mesmo da conclusão do julgamento, já existiam decisões judiciais quanto à suspensão liminar desta cobrança contra uma holding familiar.

Dois limites continuam de pé. O Tema 796, de 2020, mantém tributável o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. É o caso da parcela destinada a reserva de capital. Além disso, o município pode demonstrar simulação ou fraude, desde que com prova do caso concreto.

O Tema 1348 do STF resolve a cobrança sobre a diferença de valor?

Não resolve, e essa é a disputa que tende a crescer. A própria certidão de julgamento repete que a imunidade fica limitada ao valor do capital a integralizar, nos termos do Tema 796. Existirão, de fato, algumas prefeituras que leem essa frase como autorização para cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor declarado pelo sócio e a avaliação municipal.

Essa leitura confunde duas situações. No Tema 796, parte do valor dos imóveis foi destinada a reserva de capital, ou seja, ficou fora do capital social. Quando todo o valor atribuído aos imóveis entra no capital, não há excedente na escrituração da empresa. A diferença existe apenas na conta da prefeitura.

O argumento da imunidade pesa mais do que a briga sobre o valor do imóvel. Isso porque a LC 227/2026 alterou o art. 38 do CTN e passou a permitir que o município estime o valor de mercado por critérios técnicos. Em troca, exige que ele divulgue esses critérios e aceite avaliação contraditória. Na discussão de base de cálculo, portanto, a prefeitura ganhou instrumentos, obviamente ainda gerando certa discussão. Na de imunidade, não.

Por isso a forma de contabilizar ganha especial relevância. Quando o objetivo é preservar a imunidade sobre o valor total, os imóveis entram integralmente no capital social, sem parcela destinada a reserva.

Qual valor usar ao integralizar os imóveis?

A lei federal deixa a escolha com o contribuinte. O art. 23 da Lei 9.249/1995 permite usar o valor da declaração de bens ou o valor de mercado. Em acórdão divulgado em agosto de 2026, o TJSP aplicou essa regra contra o município de Barretos. Para o tribunal, se a hipótese é de imunidade, não há base de cálculo a discutir.

A escolha, porém, não se resume ao ITBI. Integralizar pelo valor histórico evita apurar ganho de capital na pessoa física naquele momento. Por outro lado, já não reduz o ITCMD da futura doação das quotas, porque a LC 227/2026 passou a exigir avaliação a mercado.

Portanto, o valor de integralização precisa ser decidido junto com o desenho sucessório, e não isoladamente.

O município ainda pode cobrar o ITBI depois do Tema 1348 do STF?

Pode tentar, e, considerando a nossa vivência no assunto, em alguns lugares vai tentar mesmo. Muitas leis municipais reproduzem o art. 37 do CTN e estendem o teste de atividade à integralização. A tese de repercussão geral vincula o Judiciário, mas a adaptação da prática administrativa costuma levar tempo.

Nesse cenário, o mandado de segurança segue como instrumento central. Quem vai integralizar agora e encontra exigência fundada na atividade imobiliária pode impetrá-lo antes do registro. Quem já foi autuado tem a defesa administrativa como primeira via, já que nela não se exige garantia.

A ressalva da fraude, por sua vez, tende a virar o novo argumento das prefeituras. Por isso a coerência entre contrato social, laudo e escrituração pesa tanto quanto a própria tese.

Quem já pagou pode recuperar o imposto?

Em tese, sim. A restituição segue o prazo de cinco anos do art. 168, I, do CTN, contado de cada pagamento. Desse modo, guias recolhidas há mais tempo já estão fora de alcance.

O ponto de atenção é a modulação de efeitos, que o Tema 1348 do STF não definiu no julgamento de mérito. Contudo, os municípios podem pedi-la em embargos de declaração, alegando impacto na arrecadação, o que costumeiramente se sustenta nesse tipo de discussão. Se o STF preservar apenas as ações em curso, quem esperar pode perder o direito.

Assim, reunir guias, escrituras e atos de integralização dos últimos cinco anos deixou de ser providência para depois de encerrado o julgamento, vale considerar essa análise imediatamente.

O Tema 1348 do STF e o novo ITCMD

A decisão chega junto com a mudança no imposto sobre heranças e doações. A Emenda Constitucional 132/2023 tornou o ITCMD obrigatoriamente progressivo, com teto de 8% fixado pelo Senado. Além disso, a LC 227/2026 determinou que quotas fora de bolsa valham, no mínimo, o patrimônio líquido ajustado a mercado. A esse valor se soma o fundo de comércio.

Em São Paulo, a alíquota ainda é única, de 4%, e os projetos de progressividade seguem na Alesp. Um deles mantém o teto em 4%, enquanto o outro leva a alíquota a 8%. Como aumento de imposto respeita as anterioridades anual e nonagesimal, uma lei mais onerosa aprovada em 2026 só valeria a partir de 2027.

Na prática, as duas frentes mudam a conta da holding. A entrada dos imóveis ficou mais barata, enquanto a doação das quotas pode ficar mais cara em pouco tempo. Revisitar o planejamento sucessório ainda este ano é decisão de custo, não de conveniência.

Segurança na entrada, cuidado na documentação

A decisão resolve a pergunta de mérito, mas não dispensa estrutura. A operação protegida é a integralização real, no valor do capital, com documentos que contam a mesma história. Quando isso falha, a aplicação do Tema 1348 do STF vira discussão probatória, e não de tese.

Esse é o trabalho de quem desenha a holding, revisa uma integralização passada ou avalia a restituição do imposto. Conte com uma assessoria dedicada à estruturação patrimonial e ao contencioso tributário municipal, do contrato social ao mandado de segurança.

Perguntas frequentes

O Tema 1348 do STF vale para empresa de locação?

Vale. O STF afastou o teste da atividade preponderante na integralização de capital. Assim, empresas de locação e de compra e venda de imóveis também têm direito, até o valor destinado ao capital social.

O ITBI incide sobre o valor que excede o capital social?

Incide. O Tema 796 continua válido, e a parcela destinada a reserva de capital, e não ao capital subscrito, é tributável.

Quem pagou ITBI na integralização pode pedir restituição?

Pode, em tese, dentro de cinco anos de cada pagamento. O alcance depende de eventual modulação de efeitos, que ainda não foi decidida.

O Tema 1348 do STF protege qualquer operação?

Não. A tese ressalva simulação e fraude à lei, e o município pode demonstrá-las com prova do caso concreto.

Este texto atualiza o que publicamos durante o julgamento, em imunidade de ITBI na integralização de capital. Fonte oficial: Tema 1348 da repercussão geral, STF.