Quem já estruturou uma holding patrimonial com imóveis conhece a cena. O sócio transfere o bem para a sociedade a título de integralização de capital, invoca a imunidade prevista na Constituição e, dias depois, recebe a cobrança do ITBI pela prefeitura sob o argumento de que a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária. Essa disputa, que se repete em milhares de processos pelo país, está prestes a receber uma resposta definitiva do Supremo Tribunal Federal.

No julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, retomado em 16 de setembro de 2026, o STF já reúne cinco votos pela imunidade de ITBI na integralização de capital, independentemente da atividade da empresa. Dois ministros divergem. O pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes suspendeu a conclusão, mas o placar parcial já diz muito sobre o rumo da tese.

O que diz a Constituição sobre a imunidade de ITBI

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal afasta a incidência do ITBI em duas situações. A primeira é a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A segunda é a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

O mesmo dispositivo traz uma ressalva. A imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. Toda a controvérsia está em saber a quem essa ressalva se dirige.

Para os municípios, a exceção alcança as duas hipóteses e, portanto, uma sociedade imobiliária jamais poderia integralizar capital com imóveis sem pagar o imposto. Essa leitura é reforçada pelo art. 37 do Código Tributário Nacional, que fixa o critério objetivo da preponderância em mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois posteriores à aquisição.

Para os contribuintes, a redação constitucional separa as duas hipóteses com clareza. A ressalva sobre atividade preponderante ficaria restrita às operações societárias de fusão, incorporação, cisão e extinção, deixando a integralização de capital como hipótese de imunidade incondicionada.

Como o STF chegou ao Tema 1.348

A discussão não é nova para o Supremo. Em 2020, ao julgar o RE 796.376 (Tema 796), o Tribunal fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Naquela ocasião, o voto condutor do ministro Alexandre de Moraes já sinalizava, em passagem lateral, que a exceção relativa à atividade preponderante se aplicaria apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não à integralização de capital.

Como aquela observação não integrou a tese fixada, tribunais estaduais continuaram a negar a imunidade a empresas do setor imobiliário. Foi o que fez o Tribunal de Justiça de São Paulo no caso que deu origem ao RE 1.495.108, ao afastar a imunidade por entender que a sociedade beneficiária tinha atividade voltada à compra, venda e locação de imóveis. O STF reconheceu a repercussão geral da matéria em novembro de 2024.

O julgamento começou no plenário virtual em outubro de 2025 e foi interrompido por pedido de vista do ministro Gilmar Mendes. Levado ao plenário presencial após destaque, foi retomado em setembro de 2026 com sustentações orais das partes e de amici curiae.

O voto do relator e a maioria formada

O ministro Edson Fachin, relator, votou pelo reconhecimento da imunidade de ITBI na transferência de bens e direitos destinados à integralização do capital social, qualquer que seja a atividade preponderante da empresa. Em sua leitura, a exceção constitucional alcança apenas as operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção.

A tese proposta pelo relator, com a ressalva sugerida pelo ministro Cristiano Zanin, afirma que a imunidade do ITBI na realização do capital social mediante integralização de bens e valores é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade.

Acompanharam o relator os ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin. São cinco votos pela imunidade ampla.

A divergência e o pedido de vista

Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino abriram divergência para manter a possibilidade de cobrança. Na tese do ministro Dino, a imunidade do ITBI não alcança a transmissão de bens ou direitos para integralização de capital quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

O argumento da divergência é de política fiscal e de coerência sistêmica. Se a exceção não valer para a integralização, sociedades imobiliárias poderiam adquirir estoque de imóveis por meio de aportes de capital sem recolher o imposto, o que esvaziaria a ressalva constitucional e afetaria a arrecadação municipal.

Com o placar em cinco a dois, o ministro Alexandre de Moraes pediu vista. Faltam ainda os votos dele, do ministro Luís Roberto Barroso, da ministra Cármen Lúcia e do ministro Dias Toffoli. Mesmo que todos acompanhem a divergência, a maioria pela imunidade estaria formada com apenas mais um voto, e a posição histórica do próprio Moraes no Tema 796 aponta na direção do relator.

O que muda para holdings e empresas do setor imobiliário

A confirmação da tese teria efeitos imediatos para três perfis de contribuinte.

O primeiro é o de holdings patrimoniais e familiares que administram imóveis próprios. Para essas estruturas, a cobrança do ITBI na integralização sempre foi o principal custo de entrada do planejamento sucessório. Com a imunidade incondicionada, o aporte de imóveis ao capital passa a ocorrer sem esse ônus, desde que respeitado o limite do capital social fixado no Tema 796.

O segundo é o de incorporadoras, loteadoras e sociedades de locação. Essas empresas eram sistematicamente excluídas da imunidade pelos municípios e, se a tese for mantida, passam a ter o mesmo tratamento das demais.

O terceiro é o de quem já pagou. Contribuintes que recolheram ITBI nos últimos cinco anos em integralizações de capital podem ter direito à restituição, e a estratégia adequada depende do que o STF decidir sobre modulação de efeitos. É comum que o Tribunal, em teses favoráveis ao contribuinte, preserve apenas quem já ingressou com ação antes do julgamento. Quem tem valores relevantes em jogo precisa avaliar agora se deve ajuizar a medida antes da conclusão.

Há, por fim, um alerta contido na própria tese. A ressalva de simulação ou fraude à lei significa que os municípios continuarão autorizados a fiscalizar a operação. Integralizações sem substância econômica, com imóveis que retornam ao sócio pouco depois ou com estruturas montadas apenas para evitar o imposto na venda a terceiros, seguirão expostas à autuação.

Conclusão

O julgamento do Tema 1.348 caminha para encerrar uma controvérsia de décadas sobre a imunidade de ITBI na integralização de capital. A maioria já formada no STF adota a leitura que separa as duas hipóteses constitucionais e libera o aporte de imóveis ao capital social de qualquer sociedade, inclusive as imobiliárias, do pagamento do imposto.

O pedido de vista adia a resposta final, mas não altera a necessidade de planejamento. Quem pretende constituir ou reorganizar uma holding, e quem já recolheu ITBI em operações dessa natureza, tem uma janela de decisão que se fecha com a publicação do acórdão. Fale com nossa equipe para entender como essa decisão afeta a sua estrutura societária e patrimonial.