O investidor brasileiro já tem muitas preocupações no radar — entre elas, a possível tributação da receita dos fundos imobiliários. Agora, surge uma nova questão: a deslistagem das ações do Carrefour (CRFB3) na B3 e seus efeitos sobre os FIIs que possuem exposição à empresa.
Mas, afinal, o que significa o fechamento de capital do Carrefour para o mercado e, mais especificamente, para os fundos imobiliários? É motivo para preocupação? Vamos analisar o cenário e entender os impactos dessa mudança.
O que é o fechamento de capital de uma empresa?
O fechamento de capital ocorre quando uma empresa decide retirar suas ações da Bolsa de Valores e se tornar uma companhia de capital fechado. Isso significa que suas ações deixam de ser negociadas publicamente e perdem liquidez.
O processo é feito por meio de uma Oferta Pública de Aquisição (OPA), na qual a empresa compra suas ações no mercado, e, caso atinja pelo menos dois terços do free float, pode prosseguir com a deslistagem. Quem não quiser vender seus papéis pode continuar como acionista, mas sem liquidez e sem a obrigação de a empresa divulgar suas informações ao mercado.
Ou seja, o fechamento de capital não significa o fim da empresa — apenas uma mudança na forma como suas ações são negociadas.
Como o fechamento de capital do Carrefour impacta os FIIs?
O Carrefour é um dos principais varejistas do Brasil e possui diversos imóveis alugados de fundos imobiliários. Com a saída da Bolsa, surge a dúvida: o que acontece com esses contratos e como os FIIs serão impactados?
• Os imóveis continuam alugados: o fechamento de capital não significa o encerramento das atividades do Carrefour no Brasil. A empresa segue operando suas lojas, pagando aluguel e mantendo contratos vigentes com os FIIs.
• O risco está na redução de lojas: a verdadeira preocupação para os FIIs não é a saída do Carrefour da Bolsa, mas sim a redução do número de lojas. Em fevereiro de 2024, a empresa já havia anunciado o fechamento de 123 unidades, o que pode afetar os rendimentos de alguns fundos imobiliários.
• Recolocação de imóveis no mercado: caso o Carrefour desocupe algumas unidades, os FIIs precisarão buscar novos inquilinos. No entanto, muitos desses imóveis estão bem localizados e tendem a ser absorvidos por outras redes varejistas.
FIIs com exposição ao Carrefour
Alguns fundos imobiliários possuem uma exposição relevante ao Carrefour, o que torna importante acompanhar seus desdobramentos. Veja alguns exemplos:
GARE11
• Adquiriu 15 imóveis do Grupo Carrefour (bandeira Atacadão) por R$ 725 milhões.
• A rede representa 31% da receita do fundo.
TRXF11
• Possui duas lojas alugadas para o Carrefour:
• Carrefour: 15.130 m²
• Sam’s Club: 17.474 m²
Outros FIIs
• HGRU11 e RBVA11 não possuem imóveis alugados para o Carrefour, reduzindo sua exposição ao grupo.
A maior preocupação recai sobre os fundos com alta dependência da receita proveniente do Carrefour. No entanto, esses imóveis podem ser reocupados por novos locatários em um prazo razoável, caso necessário.
É motivo de preocupação para os investidores de FIIs?
Apesar do impacto inicial, não há motivo para pânico. O setor de varejo alimentar no Brasil segue forte, e os imóveis pertencentes aos FIIs continuam bem localizados. Além disso, há um histórico de reposicionamento desses ativos no mercado, o que mitiga riscos de vacância prolongada.
É fundamental que os investidores façam uma análise criteriosa da exposição de seus FIIs a grandes varejistas e busquem diversificação na carteira. A chave para reduzir riscos no mercado imobiliário é contar com um portfólio equilibrado, evitando a dependência excessiva de um único locatário.
O fechamento de capital do Carrefour no Brasil levanta não apenas questões financeiras e imobiliárias, mas também importantes reflexões jurídicas e empresariais.
Do ponto de vista societário, a OPA (Oferta Pública de Aquisição) deve seguir as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), garantindo que os acionistas tenham a oportunidade de vender suas ações de forma justa. Além disso, a transação envolve governança corporativa, deveres fiduciários dos administradores e proteção dos investidores minoritários.
No âmbito contratual e imobiliário, os FIIs expostos ao Carrefour precisarão avaliar possíveis impactos nos contratos de locação. Em casos de rescisão antecipada, é essencial analisar cláusulas de multas e garantias locatícias, bem como a viabilidade de reposicionar os imóveis no mercado. A segurança jurídica dos contratos e a capacidade dos gestores dos fundos em renegociar ou realocar os ativos serão determinantes para mitigar eventuais prejuízos.
Já sob a ótica empresarial e concorrencial, a mudança no status do Carrefour pode influenciar estratégias de expansão ou retração da rede no Brasil, impactando outros players do setor varejista. A saída da Bolsa reduz a transparência das informações financeiras da empresa, o que pode afetar negociações comerciais e parcerias estratégicas.
Por fim, o caso reforça a importância de uma gestão jurídica preventiva para empresas e investidores. A devida diligência em contratos, análise de riscos regulatórios e acompanhamento da legislação societária são fundamentais para tomar decisões seguras. Escritórios de advocacia especializados podem desempenhar um papel crucial nesse cenário, assessorando clientes na avaliação de impactos e na adoção de estratégias para minimizar riscos e identificar oportunidades.
Se sua empresa ou seus investimentos podem ser afetados por mudanças como essa, entre em contato com nossos especialistas para uma análise personalizada e orientação estratégica.
A equipe do Tafelli Ritz Advogados está à disposição para tratar deste assunto e discutir estes pontos relevantes.
